SHOPPING CENTER

"TEMA QUE CORRESPONDE A 1ª PARTE DO DIREITO EMPRESARIAL, ANTES DE "SOCIEDADES" E QUE NÃO FOI POSTADO NA ÉPOCA".

 • Caso o proprietário de um terreno construa um prédio destinado a abrigar um estabelecimento empresarial e loca-o a pessoa interessada em explorar atividade econômica no local é apenas PROPRIETÁRIO DO BEM e não EMPRESÁRIO.

• Se o faz, construindo prédio constituído de espaços relativamente autônomos, para locar a pessoas interessadas em explorar atividade econômica no lugar ele continua PROPRIETÁRIO e não EMPRESÁRIO. Ele é proprietário de uma galeria de que extrai renda.

• Se o prédio construído é constituído de espaços relativamente autônomos e o PROPRIETÁRIO ORGANIZA a distribuição desses espaços, de forma a locá-los para pessoas interessadas em explorar determinadas atividades econômicas pré-definidas, ele já pode se considerar EMPRESÁRIO. Ele é titular de EMPRESA do ramo SHOPPING CENTER.

No ramo SHOPPING CENTER o empresário deve organizar os gêneros de atividade econômica (comércio ou prestação de serviços) que se instalarão no grande estabelecimento.

INTENÇÃO DA CRIAÇÃO DO SHOPPING CENTER:

 

É pôr à disposição dos consumidores, num local único, do cômodo acesso e seguro a mais variadas sorte de produtos e serviços. Portanto as ocupações dos espaços devem ser planejadas, atendendo às múltiplas necessidades do consumidor. Certas modalidades de serviços não podem faltar: correios, cinemas, lazer; ou comércio: restaurantes, lanchonetes, papelarias etc. Esta concentração variada de fornecedores que acaba atraindo maior clientela redunda em benefício para todos os negociantes instalados no Shopping.

• Existe neste tipo de empreendimento uma organização da competição empresarial; abrange não só apenas as promoções de vendas conjuntas (ex. Dia das Mães, Natal etc.); existe também a condição de que o lojista se compromete a não manter outro estabelecimento nas cercanias (competição autofágica).

• Sem a ORGANIZAÇÃO da competição interna, não se pode considerar SHOPPING Center uma simples concentração de lojas num mesmo prédio.

• O proprietário (titular) do Shopping deve ficar atento às exigências do consumo, às marcas em ascensão, aos novos serviços e tecnologias, aos modismos, bem como ao potencial econômico de cada negociante instalado no complexo.

• Um empreendimento desta natureza pressupõe investimentos em publicidade, instalações comuns, aprimoramento das condições de comodidade, decoração e segurança do prédio etc.

• Para concorrência entre os Shopping, o empresário deve estar constantemente ajustando o complexo às imposições do mercado de consumo - substituindo ou subtraindo lojas âncoras, oferecendo produtos da moda, melhorando a praça de alimentação . 

O Empresário que explora Shopping Center desenvolve ATIVIDADE ECONÔMICA distinta das outras, pois não é um simples negócio imobiliário. Há um planejamento de distribuição do espaço (tenant mix) para oferece ao consumidor uma gama de produtos, marcas, atrativos etc.

Quando um Empresário loca uma loja ele deve à necessária combinação da diversidade de ofertas... Se já existe uma farmácia não se justifica, pela lógica do negócio, locar espaço para outra.

INTERESSE DO EMPRESÁRIO: Se o consumidor está munindo particular afeição por certa marca de doceria, o empreendedor deve procurar atrair o titular desta, ou um franqueado, propondo-lhe condições vantajosas para se estabelecer no Shopping. Assim o LOJISTA ao ocupar espaço no centro de compras, passa a fazer parte de um sistema empresarial, devendo se submeter às normas fixadas quanto ao horário de funcionamento, padrão dos produtos oferecidos, layout, bem como participar das promoções conjuntas de vendas. O LOCADOR de Shopping Center não é um locador comum e nem o LOCATÁRIO é um locatário comum.

É tão sui generis a situação das partes no Contrato entre o Empreendedor do Shopping e o Lojista que discute-se a NATUREZA JURÍDICA deste Contrato, uma vez que a relação jurídica,entre o empreendedor e o lojista é uma coligação de Contratos , entre os quais o de Locação .

Alfredo Bizaid chama de CONTRATO DE ESTABELECIMENTO; Villaça Azevedo chama de CENTRO COMERCIAL.

A lei prestigia parte da doutrina que entende que a RELAÇÃO JURÍDICA ente o empreendedor do Shopping Center e o LOJISTA são de NATUREZA LOCATÍCIA. Outros como Washington de Barros Monteiro, Caio Mário da Silva Pereira e Modesto Carvalhosa, embora admitam a existência de aspectos muito específicos na relação contratual em foco, não os consideram suficientes à descaracterização da natureza locatícia .
 

Fábio Ulhoa entende também ser de um CONTRATO DE LOCAÇÃO revestido de cláusulas especiais com vistas ao atendimento das características próprias do Shopping Center.

REMUNERAÇÃO A SER PAGA PELO LOCATÁRIO:

• Essas cláusulas dizem respeito, essencialmente, à remuneração devida pelo lojista ao empreendedor, e costumam desdobrar o aluguel numa parcela fixa, reajustável segundo índice e periodicidade contratados, a noutra variável, proporcional ao faturamento do locatário.

• Para MENSURAR O VALOR DA PARCELA VARIÁVEL DO ALUGUEL, o Contrato autoriza o locador proceder auditoria das contas do locatário , à vistoria das instalações , à fiscalização do movimento econômico ou à adoção de outras providências úteis à exata definição do seu faturamento .
 

• Em épocas de grande estímulo ao consumo - Natal, Dias das Mães etc. – os Shoppings promovem sorteios entre os consumidores, que recebem cupons numerados em quantidade proporcional ao valor da compra realizada. Estes certames, além da finalidade óbvia de atrair consumidores, também servem para o controle do faturamento dos lojistas.

• OBRIGAÇÕES DE NATUREZA PECUNIÁRIA ALÉM DO ALUGUEL: Geralmente o pagamento de uma prestação denominada Res Sperata, retributiva das vantagens de se estabelecer num complexo comercial que possui já uma clientela constituída. O consumidor, muitas vezes procura um Shopping E NÃO ESPECIFICAMENTE UM DE SEUS LOJISTAS .

• O ESTABELECIMENTO ou FUNDO DE COMÉRCIO do Empresário do Shopping Center – chamado SUPERFUNDO por Ives Gandra , é em certa medida, utilizado pelos locatários, que devem, em contrapartida, remunerá-lo através da res sperata(indenização pelo usso do ponto).
 

• Os locatários deverão também se filiar a ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS, pagando a mensalidade de Associado correspondente. Caberá à Associação custear despesas de interesse comum, notadamente com publicidade. Em alguns Shoppings, por fim, é devido em dezembro o dobro da parte fixa do aluguel, tendo em vista o extraordinário movimento do comércio, em geral, nesta época do ano.

• O RESPALDO LEGAL com relação às obrigações do locatário, relacionadas à específicas situação de um negociante estabelecido num Centro de Compras, encontram amplo respaldo na lei ,de Locações – art. 54 , caput.

• DESPESAS COMUNS do Shopping Center podem ser descritas ao lojista através do Contrato de Locação, desde que constem no orçamento.

• Impedimento de cobrança dos lojistas pelo Shopping: obras de reforma s ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, esquadrias externas, empenas, poços de aeração e iluminação; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados anteriores ao início da locação; obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificações do projeto original; obras de paisagismo.

RENOVAÇÃO CONTRATUAL:

• A lei de Locações em seu art. 52 § 2º admite claramente a RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA do Contrato de Locação de espaços em Shopping Centers. Contudo, se a RENOVAÇÃO importa em prejuízo ao empreendimento, caberá a Exceção de Retomada. Trata-se de uma questão de fato, a ser provada pelo empresário titular do Shopping Center.

• Os empresários estão sujeitos, em termos gerais, às seguintes obrigações: a) Registrar-se na Junta Comercial antes de dar início à exploração de sua atividade; b)manter escrituração regular de seus negócios; c) levantar demonstrações contábeis periódicas.

• A razão dessas formalidades diz respeito ao controle da própria atividade que interessa não apenas aos sócios do empreendimento econômico, mas também aos seus credores e parceiros, ao fisco, e em certa medida, à própria comunidade.

• Havendo a injustificável redução de receita do LOCADOR, por inadequação do negócio do LOCATÁRIO às evoluções do mercado de consumo, pela PROTEÇÃO CONSTITUCIONAL também para o LOCADOR do seu direito de propriedade, haverá o IMPEDIMENTO DA RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA da LOCAÇÃO. Desta forma o LOCATÁRIO receberá INDENIZAÇÃO POR PERDA DE PONTO, se for o caso, mas não poderá o empreendedor deixar de exercer o seu direito de propriedade, traduzido pela faculdade de reorganizar a oferta dos produtos e serviços, no interior do complexo - para fins de ajustar a exploração econômica do seu bem às demandas dos consumidores .

ALIENAÇÃO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL  EM SHOPPING CENTER:

O ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL PODE SER VENDIDO PELO EMPRESÁRIO QUE O TITULARIZA.

Haverá um CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE ESTABELECIMENTO denominado TRESPASSE, no meio empresarial, é usada a expressão “passa-se o ponto”.Não se confunde o TRESPASSE com a Cessão de Quotas Sociais de Sociedade Limitada ou a alienação de controle de Sociedade Anônima.O objeto da venda são bens corpóreos e incorpóreos, envolvido com a exploração de uma atividade empresarial.

Conclusão:  Em geral as lojas que fazem parte do SHOPPING  quando alugadas, pagam um FIXO estabelecido no CONTRATO DE LOCAÇÃO, um VARIÁVEL do lucro da empresa, em dias de grande movimento como festas, dia dos pais, mães,  natal e outros muitas vezes o aluguel é em dobro, têm que se associar a associação comercial dos lojistas, enfim tudo estipulado no mesmo Contrato.  Quando assina o Contrato de locação ou para se estabelecer no Shopping quando é propetário da Loja ou comércio deverá pagar a RES SPERATA que é o pagamento pelo uso do PONTO (lugar adequado para aquele comércio).

É diferente de lojas ou comércio que estejam fora do Shopping, pois estas são realmente regidas pela Lei 8245 de 1991.Os SHOPPINGS CENTER seguem regulamentos internacionais do Comércio.

AS LOJAS QUE NÃO SÃO ALUGADAS SEGUEM OS PAGAMENTOS ACIMA MENOS O DE LOCAÇÃO; AS LOJAS ÂNCORAS NORMALMENTE NÃO PAGAM ALUGUEL FIXO; OS STANDS SÃO GERALMENTE MAIS CAROS DO QUE  AS LOJAS QUE SÃO GERMINADAS, ISTO É, UMA DO LADO DA OUTRA, POIS FICAM EM LUGAR VISÍVEL.